Genossenschaftswohnung und Ablöse (Investitionsersatz)

[Gerhard Reisinger]

Hallo werte Anwesende

Ich habe vor mir erstmalig eine Genossenschaftswohnung in Wien zu
kaufen. Die Vormieter haben von der Gen ein schriftliches
Weitergaberecht eingeräumt bekommen und würden mich als Nachmieter
akzeptieren, soweit so gut. (Ob die Genossenschaft mich als
förderungswürdig ansieht spielt hier mal keine Bedeutung)

Die Vormieter sind sehr freundlich und wahrscheinlich
verhandlungsbereit, trotzdem aber meine Frage:

Sie verlangen 20.000 Euro "Ablöse" für Laminatböden in Wohnzimmer,
Esszimmer, Schlafzimmer und ein weiteres Zimmer, weiters noch ein paar
Einbaukästen, eine Einbauküche samt Geräten (Mikro, Herd/Backrohr,
Kühlschrank, Geschirrspüler).

An sich erscheint mir das recht viel, es gibt wahrscheinlich noch ein
wenig Verhandlungsspielraum. Interessieren würde mich, ob die
Vormieter eine "Ablöse" verlangen dürfen und wenn ja, wie sich Preise
einzelner Inventargegenstände bemessen, also da muss es doch einen
Schlüssel geben so in etwa "Neupreis minus 10% pro Jahr".

Welche Rechtsgrundlagen gibt es für eine solche Ablöse?
Wann ist eine Ablöse verboten oder zu hoch?
Wie berechnet sich die "Abnützung" der verbleibenden Gegenstände die
abgelöst werden sollen.


Vielen Dank für fachkundige Antworten.

MfG

Gerhard

ps: Nichts liegt mir ferner als meine Vormieter zu verärgern, ich komm
mit denen recht gut aus und mag sie auch nicht hintergehen, ich will
mich hier nur mal erkundigen ob das auch so okay ist.

[Christian Grünwaldner]

Post by Gerhard Reisinger
An sich erscheint mir das recht viel, es gibt wahrscheinlich noch ein
wenig Verhandlungsspielraum. Interessieren würde mich, ob die
Vormieter eine "Ablöse" verlangen dürfen

Einfach: Ruf bei der Genossenschaft an. Meine hat mir schriftlich und
mündlich zukommen lassen, dass Ablösen nicht zulässig sind. Allerdings
ist es trotz Verbots allseits üblich. Wer das nicht tragen möchte,
kriegt die Wohnung halt nicht. (Außer man geht direkt zur Genossenschaft
und sucht um eine an, aber das kann dauern...)
Wenn die Vormieter z.B. eine Einbauküche um 15.000 Euro einbauen ließen
statt der von der Genossenschaft gegebenen Kochgelegenheit, dann möchten
sie, da nicht mitnehmbar, natürlich dafür noch einen brauchbaren Wert
herausschlagen.

Die Ablöse ist im Übrigen das Einzige, was sie von dir kriegen. Was die
Vormieter bei der Genossenschaft beim Einzug einzuzahlen hatten, das
kriegen sie nur vermindert zurück (und später auch du). Bei meiner
Genossenschaft verfällt 1% pro Jahr.

Mein Tipp: Genossenschaft fragen und falls zulässig, eine hoffentlich
vorhandenen Bekannten, der sich damit auskennt (Fachkraft) bitten, sich
die abzulösenden Sachen anzusehen und zu schätzen.

[Gerhard Reisinger]

On 31 Jan., 21:35, Christian Grünwaldner
<***@gmx.at> wrote:

Hallo Christian

Post by Christian Grünwaldner
Einfach: Ruf bei der Genossenschaft an. Meine hat mir schriftlich und
mündlich zukommen lassen, dass Ablösen nicht zulässig sind. Allerdings
ist es trotz Verbots allseits üblich. Wer das nicht tragen möchte,
kriegt die Wohnung halt nicht. (Außer man geht direkt zur Genossenschaft
und sucht um eine an, aber das kann dauern...)

Genau das ist der Haken, ich möchte diese Wohnung unbedingt, bin auch
bereit in sinnvollem Maße Ersatz für getätigte Investitionen zu
leisten. Mir ist vollkommen klar, dass wenn jemand da etwas reinsteckt
und mir der Nutzen auch zugute kommt, ich dafür etwas zahlen muss.
Allerdings haben die Vormieter das Weitergaberecht (nicht nur
Vorschlagsrecht), insofern ziehe ich dann eben den Kürzeren wenn ich
sage "ich zahl das nicht" - ist ein Argument auf deren Seite das
ziemlich gut zieht, wenn ich nicht zahle, dann bekomm ich die Wohnung
eben nicht.

Post by Christian Grünwaldner
Die Ablöse ist im Übrigen das Einzige, was sie von dir kriegen. Was die
Vormieter bei der Genossenschaft beim Einzug einzuzahlen hatten, das
kriegen sie nur vermindert zurück (und später auch du). Bei meiner
Genossenschaft verfällt 1% pro Jahr.

Dass sich der Finanzierungsanteil (landläufig Genossenschaftsanteil)
pro Jahr über die "Abnutzung/Abwohnung" um 1% verringert ist mir klar,
davon sehen auch meine Vormieter nichts, das ist einzig zwischen der
Genossenschaft und dem jeweiligen Mieter, dass ich den zu tragen habe
ist mir bewusst und das stellt auch kein Problem dar. (IMHO bis 2001
waren es ja 2% pro Jahr, vermindert um Inflation und erhöht um
Verbraucherpreisindex IIRC)

Mir gings darum zu wissen, ob es gewisse "Abnutzungs"-Schlüssel gibt,
nach denen man berechnet wieviel das in der Wohnung verbleibende
Inventar wert ist (wie schon angedeutet, Neupreis minus 5 bis 10% pro
Jahr der Benutzung). Im Notfall muss ich mir halt einen
Sachverständigen kommen lassen der mir das Inventar schätzt.


Weiß jemand welche Bewertung beim Inventar vorgenommen wird und hat
auch legistische Grundlagen dazu, das wäre super!

Vielen Dank für die Auskunft

[Johann Mayerwieser]

Post by Gerhard Reisinger
Mir gings darum zu wissen, ob es gewisse "Abnutzungs"-Schlüssel gibt,
nach denen man berechnet wieviel das in der Wohnung verbleibende
Inventar wert ist (wie schon angedeutet, Neupreis minus 5 bis 10% pro
Jahr der Benutzung). Im Notfall muss ich mir halt einen
Sachverständigen kommen lassen der mir das Inventar schätzt.
Weiß jemand welche Bewertung beim Inventar vorgenommen wird und hat
auch legistische Grundlagen dazu, das wäre super!

Gerüchteweise ist bei Möbel eine Nutzungsdauer von10 Jahren
angenommen, also 10%/Jahr.

Allerdings aus einem Gespräch mit einem Sachverständigen im Zuge einer
Erbschaftsangelegenheit höherpreisigen Möbel mit ca. 15% des
Ursprungswertes geschätzt hat:
"Wenn die Möbel aufgestellt sind, sinds nix mehr wert" - schlimmer als
bei einem Auto.

Liebe Grüße
Hannes

[Gerhard Reisinger]

Post by Johann Mayerwieser
Gerüchteweise ist bei Möbel eine Nutzungsdauer von10 Jahren
angenommen, also 10%/Jahr.

Danke. So in etwa hab ich das ja angenommen.

Post by Johann Mayerwieser
Allerdings aus einem Gespräch mit einem Sachverständigen im Zuge einer
Erbschaftsangelegenheit  höherpreisigen Möbel mit ca. 15% des
Ursprungswertes geschätzt hat

Interessant. Die Frage ist wie man bei höherpreisigen (meist, aber
nicht immer, auch qualitativ höherwertige Güter) Möbeln plötzlich auch
höhere Abnutzungskosten rechtfertigt, aber 10% wären auch schon ok und
klingen für mich nachvollziehbar und realistisch.

Post by Johann Mayerwieser
"Wenn die Möbel aufgestellt sind, sinds nix mehr wert" - schlimmer als
bei einem Auto.

Tja, manche sehen es ja sowieso á la Düringer "Besser Hubraum, statt
Wohnraum" ;-)

LG

Gerhard

[Johann Mayerwieser]

Post by Gerhard Reisinger
Tja, manche sehen es ja sowieso á la Düringer "Besser Hubraum, statt
Wohnraum" ;-)

Ich hab mir mein Auto nach dem Motto "Besser Schlafraum als Hubraum"
gekauft - jetzt hab ich 70 PS bei über 2 Tonnen:)

Liebe Grüße
Hannes

[Matthias Feichtinger]

Post by Gerhard Reisinger
Mir gings darum zu wissen, ob es gewisse "Abnutzungs"-Schlüssel gibt,

Ja, gibt es und die vom Mayerwieser sind es nicht.

Post by Gerhard Reisinger
Weiß jemand welche Bewertung beim Inventar vorgenommen wird und hat
auch legistische Grundlagen dazu, das wäre super!

Follow up to at.gesellschaft.schnorrer&nebochanten&xindl&bagage
Eine Wohnung haben wollen und dann nach Gesetzen fragen,
um die Verkaeufer vor den Kadi ziehen ... JA DANN KAUF HALT NICHT!
Leute gibt's ---

[Johann Mayerwieser]

Post by Matthias Feichtinger

Post by Gerhard Reisinger
Mir gings darum zu wissen, ob es gewisse "Abnutzungs"-Schlüssel gibt,

Ja, gibt es und die vom Mayerwieser sind es nicht.

Post by Gerhard Reisinger
Weiß jemand welche Bewertung beim Inventar vorgenommen wird und hat
auch legistische Grundlagen dazu, das wäre super!

Follow up to at.gesellschaft.schnorrer&nebochanten&xindl&bagage
Eine Wohnung haben wollen und dann nach Gesetzen fragen,
um die Verkaeufer vor den Kadi ziehen ... JA DANN KAUF HALT NICHT!
Leute gibt's ---

Moment mal - er will ja einmal wissen, auf welcher Grundlage er 20.000
Euro zahlen soll - oder ob er sie überhaupt zahlen müsste. Kommt bei
der Diskussion heraus, dass für die überlassene Einrichtung 10.000
Euro angemessen sind, dann hat er eine Verhandlungsbasis. Der
Verkäufer wird uach nicht wirklich die 20.000 wollen, sondern diese
ebenfalls als Verhandlungsbasis ansehen.

[Katharina Fuhrmann]

Post by Matthias Feichtinger

Post by Gerhard Reisinger
Mir gings darum zu wissen, ob es gewisse "Abnutzungs"-Schlüssel gibt,

Ja, gibt es und die vom Mayerwieser sind es nicht.

Post by Gerhard Reisinger
Weiß jemand welche Bewertung beim Inventar vorgenommen wird und hat
auch legistische Grundlagen dazu, das wäre super!

Follow up to at.gesellschaft.schnorrer&nebochanten&xindl&bagage
Eine Wohnung haben wollen und dann nach Gesetzen fragen,
um die Verkaeufer vor den Kadi ziehen ... JA DANN KAUF HALT NICHT!
Leute gibt's ---

Wie wärs, wenn du ab und zu mal durchlesen würdest, worauf die rumhackst!
Der OP will nicht eine Wohnung um 20000 kaufen, sondern soll das Geld
dem Vormieter als Ablöse geben. Und nun erkundigt er sich eben, ob das
auch wirklich so viel kosten darf/kann. Eine IMHO völlig berechtigte
Frage, die nichts mit schnorren zu tun hat!

Ich würde übrigens den Vormieter fragen, ob er eine Bestätigung
ausstellt für das Geld. Dann zahlen, einziehen und das Geld
zurückklagen! Denn zu 99% sind solche Ablösen überzogen!

Kathi (die sich auch schon mal eine Wohnung "freigekauft" hat, denn
nichts anderes ist das!)

[s***@gmail.com]

Post by Katharina Fuhrmann

Post by Matthias Feichtinger

Post by Gerhard Reisinger
Mir gings darum zu wissen, ob es gewisse "Abnutzungs"-Schlüssel gibt,

Ja, gibt es und die vom Mayerwieser sind es nicht.

Post by Gerhard Reisinger
Weiß jemand welche Bewertung beim Inventar vorgenommen wird und hat
auch legistische Grundlagen dazu, das wäre super!

Follow up to at.gesellschaft.schnorrer&nebochanten&xindl&bagage
Eine Wohnung haben wollen und dann nach Gesetzen fragen,
um die Verkaeufer vor den Kadi ziehen ... JA DANN KAUF HALT NICHT!
Leute gibt's ---

Wie wärs, wenn du ab und zu mal durchlesen würdest, worauf die rumhackst!
Der OP will nicht eine Wohnung um 20000 kaufen, sondern soll das Geld
dem Vormieter als Ablöse geben. Und nun erkundigt er sich eben, ob das
auch wirklich so viel kosten darf/kann. Eine IMHO völlig berechtigte
Frage, die nichts mit schnorren zu tun hat!
Ich würde übrigens den Vormieter fragen, ob er eine Bestätigung
ausstellt für das Geld. Dann zahlen, einziehen und das Geld
zurückklagen! Denn zu 99% sind solche Ablösen überzogen!
Kathi (die sich auch schon mal eine Wohnung "freigekauft" hat, denn
nichts anderes ist das!)

Hallo Kathi,

dürfte ich Dich zu diesem Thema kontaktieren. Uns wurde eine Genossenschaftswohnung in NÖ angeboten mit einer deftigen Ablöse.

LG,
Stefan

[Johann Mayerwieser]

Post by Katharina Fuhrmann

Post by Matthias Feichtinger
Ja, gibt es und die vom Mayerwieser sind es nicht.
Follow up to at.gesellschaft.schnorrer&nebochanten&xindl&bagage Eine
Wohnung haben wollen und dann nach Gesetzen fragen,
um die Verkaeufer vor den Kadi ziehen ... JA DANN KAUF HALT NICHT!
Leute gibt's ---

Wie wärs, wenn du ab und zu mal durchlesen würdest, worauf die rumhackst!

Ach ja, den Feichtinger gibts auch noch - der Grund, warum er dem Alphart
im Filter gesellschaft leistet, besteht noch immer, wie ich sehe

[Hans Bachner]

[...]

Ach ja, den Feichtinger gibts auch noch - [...]

Naja, der Thread stammt aus 2008...

Hans.

[Stefan+ (Stefan Froehlich)]

Post by s***@gmail.com

Post by Katharina Fuhrmann
Der OP will nicht eine Wohnung um 20000 kaufen, sondern soll das
Geld dem Vormieter als Ablöse geben. Und nun erkundigt er sich
eben, ob das auch wirklich so viel kosten darf/kann. Eine IMHO
völlig berechtigte Frage, die nichts mit schnorren zu tun hat!
Ich würde übrigens den Vormieter fragen, ob er eine Bestätigung
ausstellt für das Geld. Dann zahlen, einziehen und das Geld
zurückklagen! Denn zu 99% sind solche Ablösen überzogen!
Kathi (die sich auch schon mal eine Wohnung "freigekauft" hat,
denn nichts anderes ist das!)

dürfte ich Dich zu diesem Thema kontaktieren. Uns wurde eine
Genossenschaftswohnung in NÖ angeboten mit einer deftigen Ablöse.

Kathi liest schon länger nicht mehr hier mit, das Posting, auf
welches Du Dich beziehst, ist 11 Jahre alt.

Lies hier nach:
<https://media.arbeiterkammer.at/PDF/Genossenschaftswohnungen.pdf>,
da steht eigentlich alles, was Du wissen möchtest.

Servus,
Stefan

[Johann Mayerwieser]

Post by Matthias Feichtinger

Post by Gerhard Reisinger
Mir gings darum zu wissen, ob es gewisse "Abnutzungs"-Schlüssel gibt,

Ja, gibt es und die vom Mayerwieser sind es nicht.

Du weißt sie aber offensichtlich auch nicht - sonst hättest du sie ja
mitteilen können.

[Gerhard Reisinger]

On 1 Feb., 14:44, Matthias Feichtinger

Post by Matthias Feichtinger
Follow up to at.gesellschaft.schnorrer&nebochanten&xindl&bagage
Eine Wohnung haben wollen und dann nach Gesetzen fragen,
um die Verkaeufer vor den Kadi ziehen ... JA DANN KAUF HALT NICHT!
Leute gibt's ---

Alexie oder unter Umständen doch nur Dyslexie in schwerer Form, oder
aber einfach unzureichende intellektuelle Fähigkeiten.

Es ging nicht um einen Wohnungskauf und auch nicht darum meine
Vormieter vor den Richter zu bringen oder sonstiges. Ich will das
einvernehmlich und freundschaftlich abwickeln, scheint auch zu
funktionieren weil das echt nette Leute sind von denen ich da die
Wohnung übernehmen will, ich informiere mich nur vorab über rechtliche
Grundlagen was die "Ablöse" betrifft, weil ich das erste Mal eine
Genossenschaftswohnung kaufe und daher sichergehen will das auch alles
passt.

GR

[Dorian Grey]

Post by Gerhard Reisinger
Hallo werte Anwesende
Ich habe vor mir erstmalig eine Genossenschaftswohnung in Wien zu
kaufen. Die Vormieter haben von der Gen ein schriftliches
Weitergaberecht eingeräumt bekommen und würden mich als Nachmieter
akzeptieren, soweit so gut. (Ob die Genossenschaft mich als
förderungswürdig ansieht spielt hier mal keine Bedeutung)
Die Vormieter sind sehr freundlich und wahrscheinlich
Sie verlangen 20.000 Euro "Ablöse" für Laminatböden in Wohnzimmer,
Esszimmer, Schlafzimmer und ein weiteres Zimmer, weiters noch ein paar
Einbaukästen, eine Einbauküche samt Geräten (Mikro, Herd/Backrohr,
Kühlschrank, Geschirrspüler).
Welche Rechtsgrundlagen gibt es für eine solche Ablöse?
Wann ist eine Ablöse verboten oder zu hoch?
Wie berechnet sich die "Abnützung" der verbleibenden Gegenstände die
abgelöst werden sollen.

Meine unjuristische Antwort:
ich kenne das so, daß Genossenschaften fallweise auch verlangen, daß
eine Ablöse nur zulässig ist, wenn über die Gegenstände ein Gutachten
vorliegt. Dieses ist dann auch der Gen. zu übergeben.
Ich hab noch so ein Gutachten von meiner Wohnung hier liegen, auch wenn
ich nicht ganz das bezahlt habe was als Bewertung drinnen steht (es
scheint die Gen. auch nicht zu interessieren ob man tatsächlich die
bewertete Summe bezahlt)

Mein Tipp: frag bei der Gen. mal nach, ob sie bestimmte Regeln zu
Ablösen haben

//DG//

[Hans Huber]

"Gerhard Reisinger" schrieb

ob die Vormieter eine "Ablöse" verlangen dürfen und wenn ja,
wie sich Preise einzelner Inventargegenstände bemessen,
also da muss es doch einen Schlüssel geben so in etwa
"Neupreis minus 10% pro Jahr".

Deine Annahme (10% pro Jahr) ist soweit ich das beurteilen kann ein üblicher
Ansatz. Du solltest nur bedenken, das Deinen geschilderten Rahmenbedingungen
zufolge ja kein "Kontrahierungszwang" (wenn man das so nennen kann?) besteht
und auch offenbar keine Gesetze greifen. Wenn der derzeitige Mieter 20.000
haben möchte obwohl Deiner Kalkulation nach die Ablöse nur 10.000 sein
sollte, dann steht es Dir natürlich frei zu verhandeln - bist aber auf das
wohlwollen Deines Verhandlungspartners angewiesen. Anders sieht es im
Verhältnis Genossenschaft <=> derzeitiger Mieter aus. Wenn der Mieter
auszieht und die Wohnung der Genossenschaft "retourniert" muss diese
keineswegs auf überzogene Ablöseforderungen eingehen. Der derzeitige Mieter
wird also danach streben die Wohnung selbst weiterzugeben, nur so kann er
eine Ablöse nach seinen Vorstellungen lukrieren - sind seine Forderungen
überzogen, wird er eben keinen Übernahmewilligen finden.