Praktisch angewandtes Recht - Enthebung des Hausverwalters

[Stefan Hammer]

Bei einer Anzahl von ca. 300 Miteigentümern soll es angeblich zwei
Möglichkeiten zu einer "ordentlichen Kündigung des Verwaltungsvertrages
unter Einhaltung der Frist 31.12." geben:

a) Namentliche Abstimmung indem a l l e Miteigentümer erfasst werden ,
wobei mindestens 51 % der Eigentumsanteile - oder 51 % der Eigentümer (?)
der Kündigung zustimmen müssen.

b) Da es schwierig ist, die weit verstreuten Eigentümer nachweislich zu 100
% mittels Umlaufbeschluss zu erreichen, wird eine zweite Möglichkeit
erwogen:

Man versucht, von so vielen Miteigentümern wie möglich, also wieder
mindesten 51 % eine schriftliche V o l l m a c h t zu erhalten, die z.B.
einen zu diesem Zweck gegründeten Vereinsvorstand berechtigt, die Kündigung
unter Vorlage sämtlicher Vollmachten - in ausreichender Anzahl -
rechtswirksam auszusprechen.

Der Vorteil wäre, dass die Nachweispflicht wonach a l l e Miteigentümer
erfasst worden sind, entfallen könnte ?



Frage : Sind diese Annahmen rechtlich gedeckt und wenn ja, wodurch ?



2.)



Betr.: "Praktisch angewandtes Recht"

Durchsetzung eines Rechtsanspruchs gegenüber dem Hausverwalter



Der Hausverwalter verweigert die Vorlage einer aktuellen Liste sämtlicher
Miteigentümer. Es handelt sich um ca. 300 !



Frage : Welcher Rechtsweg ist einzuschlagen, um den Hausverwalter zu
zwingen, eine derartige Liste mit Angabe sowohl der Anschrift der
Eigentumswohnung, als auch der - häufig nicht identen - Wohnanschrift dem
Verein der Wohnungseigentümer zuzustellen ?



3.)



Betr.: "Praktisch angewandtes Recht "

Befugnisse eines Vereins der Wohnungseigentümer



Durch Gründung eines derartigen Vereins wird erwartet, dass die gesamte
Miteigentümerschaft (ca. 300 Eigentümer) gegenüber der sich absolut nicht
kooperativ verhaltenden Hausverwaltung eine bessere Verhandlungsposition
erreichen kann.



Frage: Ist diese Annahme auch rechtlich abgesichert ?



Wenn ja, auf welcher Grundlage, welche konkreten rechtlichen Ansprüche
bestehen für den Verein?

[Martin Pokorny]

Am Thu, 21 Feb 2008 16:29:35 +0100 schrieb "Stefan Hammer"

Post by Stefan Hammer
Bei einer Anzahl von ca. 300 Miteigentümern soll es angeblich zwei

^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
herzliches Beileid

Post by Stefan Hammer
Möglichkeiten zu einer "ordentlichen Kündigung des Verwaltungsvertrages
a) Namentliche Abstimmung indem a l l e Miteigentümer erfasst werden ,
wobei mindestens 51 % der Eigentumsanteile - oder 51 % der Eigentümer (?)

Ersteres.

Post by Stefan Hammer
der Kündigung zustimmen müssen.
b) Da es schwierig ist, die weit verstreuten Eigentümer nachweislich zu 100
% mittels Umlaufbeschluss zu erreichen, wird eine zweite Möglichkeit
Man versucht, von so vielen Miteigentümern wie möglich, also wieder
mindesten 51 % eine schriftliche V o l l m a c h t zu erhalten, die z.B.
einen zu diesem Zweck gegründeten Vereinsvorstand berechtigt, die Kündigung

^^^^^^^^^^^^^^^
Wozu ein Verein? Ihr seid eine Wohnungseigentumsgemeinschaft, das ist
bereits eine juristische Person. Es gibt nichts, was ein Verein besser
machen könnte.

Oder meintest Du mit "Vereinsvorstand" vielleicht einen
Eigentümervertreter nach §22 WEG 2002? Das wäre schon eher zielführend.

Post by Stefan Hammer
unter Vorlage sämtlicher Vollmachten - in ausreichender Anzahl -
rechtswirksam auszusprechen.

Praktischer Tipp:

Sucht Euch zuerst mal eine neue, vertrauenswürdige HV (denn irgendeine
HV werdet Ihr ja auch in Zukunft brauchen), um mit deren fachkundiger
Hilfe den Ablöseprozess einzuleiten. Wenn sich die alte HV querlegt, hat
sie viele Möglichkeiten, die Miteigentümer gegeneinander auszuspielen,
vor allem, wenn es so viele sind, die "verstreut" sind.

Post by Stefan Hammer
Der Vorteil wäre, dass die Nachweispflicht wonach a l l e Miteigentümer
erfasst worden sind, entfallen könnte ?

Unsinn. Du meinst doch nicht etwa ernsthaft, dass über eine
Vereinsgründung die Abstimmrecht einiger Miteigentümer unterlaufen
werden kann, oder wie?

Vergiss das. Du brauchst Stimmen von 51% Eigentumsanteile, ob per
Vollmacht oder persönlich vorgebracht ist egal. Wichtig ist, dass alle
Miteigentümer informiert werden und ihnen die Möglichkeit gegeben wird,
darüber abzustimmen. Und wenn Du 51% beinander hast, Kundmachung des
Beschlusses am schwarzen Brett und per Schreiben an alle Miteigentümer.

Ob Ihr das per Umlaufbeschluss macht's oder doch per anberaumter
Eigentümerversammlung (da muss die HV nicht zwingend dabei sein!), ist
letztlich Eure Entscheidung.

Post by Stefan Hammer
Der Hausverwalter verweigert die Vorlage einer aktuellen Liste sämtlicher
Miteigentümer. Es handelt sich um ca. 300 !

Für einen Grundbuchsauszug brauchst Du keine HV.
Da sollten auch die Adressen der Anteilseigner drinnen stehen.

Viel Erfolg!

Martin Pokorny

[Stefan Hammer]

Post by Martin Pokorny
Für einen Grundbuchsauszug brauchst Du keine HV.
Da sollten auch die Adressen der Anteilseigner drinnen stehen.

Ja das haben wir uns auch gedacht, wir haben einen Grundbuchsauszug vom 25.
Jänner 2008, dort sind Adressen von Eigentümer zu finden die seit 3 Jahren
bei uns wohnen aber noch immer deren vorigen Adressen - alten Wohnadresse -
abgedruckt sind. Also nicht aktuell, wenn ich dort hinschreibe, kommt der
Brief als unzustellbar zurück, oder sehe ich das falsch? Würde im Fall einer
Anfechtung durch die HV dieser Zustellversuch trotzdem als ordnungsgemäß
eingestuft?

[Florian Burger]

Post by Stefan Hammer
a) Namentliche Abstimmung indem a l l e Miteigentümer erfasst werden
, wobei mindestens 51 % der Eigentumsanteile - oder 51 % der
Eigentümer (?) der Kündigung zustimmen müssen.

50% der Eigentumsanteile + 1 Anteil.

Post by Stefan Hammer
Man versucht, von so vielen Miteigentümern wie möglich, also wieder
mindesten 51 % eine schriftliche V o l l m a c h t zu erhalten, die
z.B. einen zu diesem Zweck gegründeten Vereinsvorstand berechtigt, die
Kündigung unter Vorlage sämtlicher Vollmachten - in ausreichender
Anzahl - rechtswirksam auszusprechen.

Mir ist schleierhaft, wozu. Statt der Anfrage nach der schriftlichen
Vollmacht kannst doch gleich den Umlaufbeschluss zusenden.

Post by Stefan Hammer
Der Vorteil wäre, dass die Nachweispflicht wonach a l l e
Miteigentümer erfasst worden sind, entfallen könnte ?

Nö.

Post by Stefan Hammer
Frage : Welcher Rechtsweg ist einzuschlagen, um den Hausverwalter zu
zwingen, eine derartige Liste mit Angabe sowohl der Anschrift der
Eigentumswohnung, als auch der - häufig nicht identen - Wohnanschrift
dem Verein der Wohnungseigentümer zuzustellen ?

Wie schon erwähnt: Einsicht in Grundbuch.
Bei unzustellbarer Post: Einsicht in Melderegister.
Bei unbekannt verzogen: Abwesenheitskurator(?)

Post by Stefan Hammer
Durch Gründung eines derartigen Vereins wird erwartet, dass die
gesamte Miteigentümerschaft (ca. 300 Eigentümer) gegenüber der sich
absolut nicht kooperativ verhaltenden Hausverwaltung eine bessere
Verhandlungsposition erreichen kann.
Frage: Ist diese Annahme auch rechtlich abgesichert ?

Rechtlich? Nö.

Florian

[Peter Renner]

Post by Florian Burger
50% der Eigentumsanteile + 1 Anteil.

Was soll das denn eigentlich bedeuten?

Ich hätte im Gesetz geschrieben : '....braucht Zustimmung von
Eigentümern, die zusammen über 50% der Eigentumsanteile besitzen'

P.

[Florian Burger]

Post by Peter Renner

Post by Florian Burger
50% der Eigentumsanteile + 1 Anteil.

Was soll das denn eigentlich bedeuten?

Vielleicht genauer: "50% der Summe aller Miteigentumsanteile + 1
Miteigentumsanteil"

1) Die Berechnung erfolgt nach Eigentumsanteilen, nicht etwa nach Köpfen.
2) Es ist die Mehrheit notwendig.
3) Die Hälfte der Anteile ist noch keine Mehrheit.
4) Kommt zur Hälfte noch ein einziger Anteil dazu, ist es eine Mehrheit.

Post by Peter Renner
Ich hätte im Gesetz geschrieben : '....braucht Zustimmung von
Eigentümern, die zusammen über 50% der Eigentumsanteile besitzen'

Im Gesetz steht (§ 18 Abs 3 WEG 2002):
"Die Eigentümergemeinschaft wird vertreten:
1. wenn ein Verwalter bestellt ist,
[...]
b) in Fragen des rechtlichen Verhältnisses zwischen der
Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter durch die nach
Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer,
[...]"

Florian